48 CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP – PHẦN 1


CHIẾN LƯỢC 1: TIẾP CẬN NHƯ MỘT MÔI GIỚI

– Tức là mình đóng vai là người môi giới

  • Nếu mua được căn nhà đó hoặc miếng đất đó thì cũng đỡ được tiền môi giới 

– Ví dụ: Căn nhà 1 tỷ, người bán phải trả phí môi giới là 2% tức là 20 triệu. Nếu mình nói mình là môi giới thì họ sẽ trả cho mình 20 triệu đó.

  • Hãy cứ sòng phẳng với chủ nhà khi bạn muốn mua.
  • Có thể nói như sau: ” Thôi căn nhà này đẹp quá, anh chị cho em mua lại luôn nha ! Chắc chắn họ sẽ bán vì họ cần bán nhà mà “

– Nếu tiếp cận như một môi giới thì mình vừa biết được các tình hình trong công ty BĐS

– Tha hồ điều tra và khảo sát nhiều BĐS

– Được trả giá thoải mái và hiểu rất rõ về nội tình của BĐS đó. 

 

CHIẾN LƯỢC 2: OPM ( DÙNG TIỀN CỦA NGƯỜI KHÁC )

  1. Vay
  2. Hợp tác
  3. Đàm phán
  4. Bán trước mua sau

=> Đây là những hình thức để bạn có thể sử dụng tiền của người khác để phục vụ cho việc đầu tư của mình. 

=> Hãy tham gia vào những cuộc chơi lớn để có được lợi nhuận lớn hơn.

– Ví dụ:

  • Mua BĐS 1 tỷ có thể lãi từ 200-300 triệu 
  • Hợp tác đầu tư chung BĐS 1 tỷ lãi 2-3 tỷ => Cùng hợp tác mua BĐS lớn bán ra sẽ lãi nhiều hơn và giảm được nhiều rủi ro so với mua 1 mình. 

 

CHIẾN LƯỢC 3: TÌM NGƯỜI >< TÌM ĐẤT => MUA NGƯỜI ( Môi giới, cán bộ, chuyên gia )

– Cho tiền môi giới để mình có được tài sản ngon.

  • 200k-1 triệu/ tài sản ( Mua thông tin tài sản )
  • 50tr – 200tr/ 1 giao dịch 
  • Đàm phán chia 50/50 hoặc 30/70 nếu đàm phán được với chủ nhà
  • Cafe, nhậu,…

=> Môi giới càng giỏi thì sẽ càng có nhiều thông tin tốt hãy cho nhiều tiền hơn.

=> Trong 1 thương vụ đầu tư hãy sử dụng nhiều môi giới khác nhau để họ đi tìm tài sản ngon cho mình, bởi vì nhiều miếng đất ngon nhiều khi lại không tìm thấy trên mạng. 

 

CHIẾN LƯỢC 4: MẶT ĐƯỜNG LỚN, DIỆN TÍCH LỚN ( 2 xã container tránh nhau )

– Nếu mua mặt đường thì: Rất hữu hạn, tính thanh khoản cao và sẽ tăng giá cao trong tương lai

– Diện tích lớn thì có thể: Làm được dự án, xây dựng đường, tiền đền bù lớn và tăng giá mạnh,…mặt đường, mặt hồ, mặt biển. 

=> BĐS nằm ở mặt đường và diện tích lớn là rất hữu hạn, còn BĐS trong hẻm thì vô hạn.

=> Khi mua BĐS ta nên lựa chọn BĐS có nguồn cung hạn chế, không mua được mặt đường thì cũng phải nên mua mặt hồ, mặt biển. 

  • Hạn chế: Có 1 căn nhà trên con đường đó bán với giá rất cao thì tự nhiên những căn khác trên con đường đó cũng sẽ thổi giá lên. 

 

CHIẾN LƯỢC 5: HÃY GIỎI 1 TRONG 4 CÁCH

  • Thời điểm, khu vực: Chọn được thời điểm tốt để mua và chọn được khu vực tiềm năng
  • Mua rẻ: Đàm phán để mua rẻ hơn giá trị thị trường 20-30%
  • Tăng giá trị: Làm đẹp cho BĐS đó.
  • Bán cao: Bán bằng giá thị trường hoặc bán cao hơn 10-20%

=> Ví dụ: 1 Doanh nhân mua miếng đất chỉ 15 tỷ => Bán ra đến 85 tỷ ( Tức lãi đến 70 tỷ ). Doanh nhân này đã mua được BĐS thấp hơn giá thị trường, mua đúng thời điểm và chọn được khu vực có tiềm năng tăng giá mạnh trong tương lai. Doanh nhân này đã cải tạo, làm đẹp, tiến hành phân lô và bán BĐS đó. 

 

CHIẾN LƯỢC 6: TÀI SẢN THANH LÝ & ĐẤU GIÁ

=> Tìm kiếm thông tin đấu giá trên mạng hoặc qua người thân

=> Có thể gõ: ” Tài sản thanh lý sacombank “, bạn có thể mua lại với giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường.

 

CHIẾN LƯỢC 7: MUA ĐẤT THỔ CƯ NẰM SÁT DỰ ÁN

  • Nằm sát dự án thì giá đất sẽ tăng rất tốt
  • Phần xây dựng thì không tăng giá, chỉ tăng giá phần đất mà thôi

=> Nếu đất mặt đường dự án đã lên cao rồi thì xem xét mua phía sau vẫn còn tiềm năng tăng giá.

 

CHIẾN LƯỢC 8: MUA SỬA BÁN

  • Mua nhà to thì biên lợi nhuận sẽ lớn
  • Nên đặt cọc công chứng, chứ không cọc viết tay
  • Thời gian cọc 3 tuần, nếu không thanh toán kịp ân hạn thêm 2 tuần nhưng sẽ bị phạt 1%/tháng
  • Mua đất cũng sửa bán được
  • Mua đất trồng cây lâu năm, đất rừng vẫn được nên có xíu thổ cư trong đó để xây nhà. 

 

CHIẾN LƯỢC 9: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CÁC MỐI QUAN HỆ

+ Làm cầu, làm đường, làm hạ tầng

+ Quy hoạch, chính sách, phòng tài nguyên, địa chính, phòng đăng ký đất đai, phòng công chứng, sở xây dựng, sở tài nguyên

+ Môi giới, nhà đầu tư có kinh nghiệm

+ Chủ đầu tư, sàn phân phối

+ Chính quyền, ngân hàng, luật sư, truyền thông,…

=> Đây là những người bạn cần xây dựng mối quan hệ để đầu tư BĐS trở nên thuận lợi và thành công. 

 

CHIẾN LƯỢC 10: THUÊ RỒI BÁN ( Thuê trả theo tháng, bán tính theo năm )

=> Ví dụ: Thuê 1 mặt bằng to trong 20 năm, làm vách ngăn kiot rồi bán lại với thời hạn 20 năm hoặc ít hơn. 

 

CHIẾN LƯỢC 11: ĐẶT CỌC BÁN CHÊNH ( 10 kỷ thuật )

  1. Nói thẳng với bên bán: A/c thu tiền về,…
  2. Dàn xếp với bên bán: Thêm $ nhờ vào bên khách đặt cọc
  3. Nói thẳng với bên mua ( Tôi mua để đầu tư )
  4. Đặt cọc công chứng ( Bên bán không chạy được )
  5. Sẳn sàng phương án 2: Thu xếp đủ tiền và bỏ cọc
  6. HĐ cọc: Vào tên theo chỉ định của bên mua
  7. Xử lý tại VP công chứng ( công chứng là bên mình )
  8. HĐ uỷ quyền công chứng
  9. Đặt cọc 2 đầu ( 1 người tại VP – 1 người tại bên bán )
  10. Đặt cọc và bảo chủ nhà nên bỏ cọc. Lưu ý: Bên thứ 3

 

CHIẾN LƯỢC 12: ĐẦU TƯ Ở ĐÂU, MỞ VĂN PHÒNG Ở ĐÓ

=> Mở văn phòng môi giới ở sát dự án hoặc thị trường nóng

=> Có văn phòng thì khách mới dám đặt cọc

 

CHIẾN LƯỢC 13: 1 THƯƠNG VỤ ĐƯỢC BẢO LÃNH BỞI 2

  • Chia tiền ra vài khu vực để phòng rủi ro

Ví dụ: 20 tỷ vào 3 thương vụ khác nhau  ( 1 cái lỗ thì còn 2 cái kia bù lại )

 

CHIẾN LƯỢC 14: ĐẶT CỌC 5 ĂN 1 

  • QUYẾT ĐOÁN = TÍNH LỢI NHUẬN/RỦI RO

– Ví dụ: Thấy có cơ hội quá ngon, xuống tiền đặt cọc ngay và luôn ( Đôi khi phải liều tí để nắm lấy cơ hội tốt )

 

CHIẾN LƯỢC 15: MUA THẤP HƠN GIÁ NHÀ NƯỚC. MUA ĐỢI ĐỀN BÙ

=> Qua các năm giá đền bù tăng lên

 

CHIẾN LƯỢC 16: XEM NHIỀU + TRẢ GIÁ

( Làm chủ con số – Quy luật xác suất )

  • Trả thấp hơn 20%
  • Ví dụ: 20 ông thì được 2 ông

=> Nếu mình ngại thì đưa người khác trả giá dùm. 

 

CHIẾN LƯỢC 17: TĂNG GIÁ TRỊ

– Giá cả: 10 đồng

– Giá trị:

  • Có đường
  • Chuyển đổi 200m2 đất ở
  • Vườn cây
  • Ao cá
  • Bể bơi
  • Xây tường bao
  • ….

 

CHIẾN LƯỢC 18: ĐẶT CỌC PHÂN PHỐI & ĐỘC QUYỀN PHÂN PHỐI

( Có thời hạn, hợp tác đại lý )

  • Ai cũng có thể làm việc này
  • Độc quyền 3 – 6 tháng, chứ không mãi mãi ( Nếu không bán được thì trả lại tiền, chứ ko mất cọc )

– Có 2 bước: 

  • Bước 1: Ký HĐ độc quyền phân phối, tư cách cá nhân cũng được trong 3 – 6 tháng
  • Bước 2: Sau đó mình đưa lại cho đại lý khác phân phối ( Thị trường chung chiết khấu 3 – 5% ) => Chuyển lại cho người khác 2-2,5%

 

CHIẾN LƯỢC 19: MUA CHUNG ( 3-10 người, giá rẻ, HĐ hợp tác )

  • Nhiều người đứng tên thì hơi rủi ro vì anh em lục đục
  • Nếu hợp tác mua xong thì cắt ra

 

CHIẾN LƯỢC 20: BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI

  • Thanh toán theo tiến độ
  • Không bị chôn vốn
  • Tính thanh khoản cao, sử dụng đòn bẩy được

=> Mua xây 10 đồng, cho thuê 1,5 đồng, định giá lại 15 đồng )

 

XEM TIẾP PHẦN 2

 

THAM KHẢO THÊM :

( Lưu ý: Đây là những kiến thức được tích luỹ từ việc học tập và trong nhiều năm trải nghiệm về đầu tư BĐS thực tế của tôi, bài viết mang tính chất tham khảo, không đưa ra lời khuyên, không bán khoá học. Nên mọi kết quả từ việc đầu tư quý đọc giả hãy tự chịu trách nhiệm với quyết định của mình ). Xin cảm ơn ! 

 

Huỳnh Ninh

Doanh Nhân & Nhà Đầu Tư Bất Động Sản 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *